Atenção aos documentos da propriedade e dos clientes garante a segurança jurídica para a conclusão do negócio

A averbação de um imóvel garante aos envolvidos, em uma negociação de compra e venda, a segurança jurídica para que o acordo seja concluído. Nesse processo, o corretor é peça fundamental. Cabe ao profissional instruir as partes para evitar complicações futuras, como, por exemplo, a falta de registros na matrícula do bem e até mesmo a nulidade de um contrato.

Segundo o advogado Hugo Ricardo Pina dos Santos, os corretores devem manter a prática de pedir documentos preliminares para analisar a situação do imóvel e do proprietário, com as certidões cíveis estadual e federal, criminal, certidões de protestos, tributárias e do trabalho, certidão vintenária do imóvel, entre outras.

“O profissional da área, até por orientação do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci), tem um significativo material de informações e indicações de como conduzir a intermediação para proporcionar segurança jurídica na compra e venda de imóveis”, diz Hugo Ricardo.

O advogado Clayton Brito Correia dos Santos destaca que o profissional deve conhecer a sequência de cada ato registral, por se tratar do histórico do imóvel e de seus donos.

“É preciso saber, por exemplo, se o proprietário é casado e em qual regime de bens, se é falecido, se há inventário em andamento. Além das informações do imóvel: se está cadastrado no município, se há penhora, hipoteca ou garantia fiduciária, sob pena do comprador, dependendo do caso, perder judicialmente o imóvel”, alerta.

Incluir ou excluir cônjuge

A inclusão ou não do cônjuge na matrícula do imóvel é, talvez, a questão que mais causa dúvida nos clientes. Mas, via de regra, se houver alteração no estado civil do proprietário ela deve ser averbada.

“A clara informação acerca da realidade jurídica de um bem imóvel e de seus titulares é imprescindível para a segurança dos negócios jurídicos envolvidos, uma vez que é possível qualquer pessoa consultar a situação de determinado imóvel”, explica a advogada Verônica Neves Miranda.

O advogado Hugo Ricardo destaca algumas situações envolvendo os cônjuges na negociação. “Caso a propriedade tenha sido comprada durante um casamento de comunhão parcial de bens, obrigatoriamente o parceiro deverá fazer parte da negociação, sob pena da compra e venda ser declarada nula”.

No entanto, se adotado o regime de separação consensual de bens, poderá ser feita negociação diretamente com o proprietário do imóvel sem a intervenção do outro.

“A participação do cônjuge, dependendo do regime de bens, é essencial e, sinceramente, não cria maiores dificuldades na venda do imóvel, haja vista a convivência em comum que possibilita previamente uma análise refletida sobre a negociação”, finaliza Hugo Ricardo.

Na postagem anterior, esclarecemos quais são os regimes de bens vigentes hoje no Brasil e quais as suas implicações jurídicas.

 Agora necessário se faz explicar o que é necessário fazer caso a opção seja por qualquer dos regimes que não o da comunhão parcial ou o da separação obrigatória de bens.

A comunhão parcial de bens é o regime mais comum e, optando por ele, nada há a ser feito que não mencionar a opção feita no Ofício de Registro Civil das Pessoas Naturais, no momento da Habilitação para o casamento.

A legislação impõe a algumas pessoas o regime da separação de bens nos casos especificados no artigo 1.641 do Código Civil Brasileiro.

Salvo nestes dois casos, ou seja, optando por qualquer outro, há necessidade de lavratura de escritura pública de pacto antenupcial.

A escritura pode ser lavrada em qualquer Tabelionato de Notas do país e somente terá eficácia se sobrevier o casamento.

Para que a convenção antenupcial surta efeitos perante terceiros, deverá ser registrada em livro especial (Livro nº 3 – Registro Auxiliar) no Registro de Imóveis do domicílio dos cônjuges.

Portanto, se ao casar você optou por qualquer regime de bens que dependa de escritura pública de pacto antenupcial, imprescindível será registrar tal convenção no Registro de Imóveis do seu domicilio. Feito isso, toda vez que você adquirir um imóvel apresente na Serventia Registral Imobiliária competente o registro do seu pacto antenupcial juntamente com a escritura pública de compra e venda ou o contrato de financiamento imobiliário. 

São cinco os regimes atualmente vigentes no Brasil.

Comunhão Parcial de Bens: é o regime legal vigente e optando por ele, desnecessária será qualquer convenção antenupcial. Para todos os demais, é indispensável a escritura pública de pacto antenupcial, que pode ser lavrada por qualquer tabelião de notas. Neste regime os bens adquiridos na constância do casamento pertencem ao casal; os havidos anteriormente, seja de forma onerosa, seja gratuita, não se comunicam.

Comunhão Universal de Bens: regime pelo qual todos os bens comunicam-se entre o casal, quer tenham sido adquiridos antes, quer na constância do casamento, a título gratuito ou oneroso. Exceção feita aos casos de herança ou doação feita a um dos cônjuges com cláusula de incomunicabilidade.

Separação Total de Bens: optando por este regime, nada se comunicará, caberá individualmente a cada um o que por ele for adquirido a qualquer tempo, por qualquer título.

Separação Legal ou Obrigatória de Bens: idêntico ao regime da separação total, contudo é imposto por lei a determinados casos, como por exemplo aos que ao casar tiverem mais de 70 anos.

Ainda discute-se a aplicabilidade da Súmula 377 do STF após a vigência do Código Civil de 2002, a qual prevê que neste regime comunicam-se os bens adquiridos na constância do casamento, o que caracteriza outro regime, o da comunhão parcial.  

Contudo, parece que se o regime tem como objetivo evitar prejuízo às partes hipossuficientes no momento da celebração do casamento, então a Súmula 377 não deve ter aplicação.

Participação Final nos Aquestos:  é um regime misto, não muito utilizado, pelo qual cada cônjuge possui patrimônio próprio e lhe caberá, em caso de dissolução da sociedade  conjugal, a metade dos bens adquiridos pelo casal a título oneroso na constância do casamento.

Feitas as considerações acima, resta optar pelo mais conveniente à cada situação.